被相続人の死亡による名義変更のうち、不動産の名義変更のことを相続登記と言います。これまでは、この相続登記には期限がありませんでしたので、いつまでも放置していても法律的な罰則がありませんでした。
しかし、これによって所有者不明の土地が増えすぎてしまったことを受け、2024年4月1日から、相続登記の義務化が始まりました。相続してから一定期間（原則３年）のうちに名義変更をしなければ、10万円の過料がかかることになりました。
ここでは、相続による不動産（土地・建物）の名義変更についてご説明します。
なお、相続登記の申請は、司法書士の独占業務となりますので、あいち相続あんしんセンターがご紹介する協力先司法書士による対応となります。ご自身で相続登記を行う事も可能です。
相続が開始すると、不動産を承継した相続人はその名義を被相続人から相続人へ変更しなければなりません。相続によって不動産の名義変更を行う場合、相続人全員による遺産分割協議がまとまっていて、遺産分割協議書の作成が完了していることが前提となります。
不動産の名義変更を放置してしまうと手続きが複雑化し、相続トラブルに発展してしまうケースもあります。また先述の通り相続登記は義務化されていますので、不動産を相続した際は、速やかに名義変更を行うことをおすすめいたします。
民法では不動産の時効取得が認められています。相続によって継承した土地や建物を他人が一定の期間占有すると、その他人の意図に関わらず、他人が所有権を取得する手続きを進めることができてしまいます。他人の占有を止めてもらいたくとも、法的な手続きをきちんと行っていない場合はたとえ自分の土地であっても反対に訴えられてしまうケースも存在します。
法律の世界には、「権利の上に眠るものは保護に値せず」という格言があります。相続によって承継した財産は速やかに自分の名義に変更しましょう。
不動産の名義変更の方法
不動産の名義変更の大きな流れは以下のとおりです。
相続人の調査と確定
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで連続したすべてのもの）取り寄せ、相続人を明確に特定します。
抜けている戸籍がある場合は法務局で受け付けてもらえないため、改製原戸籍などもきちんと取り寄せて調査します。
相続財産の調査
相続財産となる金融資産や負債の調査、不動産の特定を行います。不動産については、複雑に分筆されているものや私道があるものに注意が必要です。
遺産分割協議ならびに遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書をきちんと作成していないと、不動産の名義変更の際に法務局から補正が入る場合があります。それにより何度も自宅に帰って書き直したり、相続人に訂正印を押印してもらうため郵送等で何度もやりとりしたりなど手間がかかることがあります。
法務局での不動産の登記申請
登記申請に必要となる書類をすべて収集し、法務局に申請します。手続きをご自身で行う場合は、法務局の窓口で相談しながら申請書を作成します。司法書士が行う場合はオンラインで申請可能です。
法務局にて登記識別情報（権利証）を受領
1～2週間ほどで登記が完了するので、法務局にてご自身の名義になった登記識別情報を受け取ります。ご自身で申請した場合は紙が渡されるのみですが、司法書士に依頼した場合はご自身が法務局に出向く必要はなく、司法書士が権利証を製本のうえ内容を説明してお渡しします。
手続き内容の詳細
手続きの進め方の詳細をご説明いたします。どのように遺産分割したかによって登記の際の必要書類が異なりますので、確認してきましょう。
法定相続分に従い相続する場合、または法定相続人が一人の場合
- 被相続人の出生から死亡までの連続したすべての戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（もしくは戸籍の附票）
- 法定相続人全員の戸籍謄本
- 法定相続人全員の住民票
- 対象の不動産の固定資産評価証明書
遺産分割協議で決めた割合で相続する場合
- 被相続人の出生から死亡までの連続したすべての戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（もしくは戸籍の附票）
- 法定相続人全員の戸籍謄本
- 対象の不動産取得者の住民票
- 対象の不動産の固定資産評価証明書
- 法定相続人の印鑑登録証明書
- 遺産分割協議書
申請書の作成
ご自身で登記申請を行う場合は、登記申請書を作成し、必要書類をクリップで止め、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に申請します。
司法書士に依頼した場合は、司法書士が法務局に申請します。
提出書類に不備がなければ通常1～2週間ほどで登記が完了し、不動産の名義変更手続きは終了となります。なお登記申請の際は登録免許税の納付が必要です。登録免許税は不動産の価格（固定資産評価証明書に記載のもの）に1000分の4を乗じた金額となります。
- 固定資産税2,000万円の不動産の場合、登録免許税は8万円となります（2,000万円×4/1000＝8万円）。
複数人で土地を分けてから登記する場合
土地を複数の相続人で分けて相続する場合、相続登記の申請前に、その土地を物理的に分ける手続きが必要となります。これを土地分筆登記といい、地積測量を行い1つの土地を複数の土地に分けて登記を行った後、それぞれの相続人が土地ごとに名義変更を行います。
土地分筆登記は土地家屋調査士の業務となります。
あいち相続あんしんセンターの相続に関する無料相談
10,000件超
90分無料 あんしん無料相談 ご予約フリーダイヤル 0120-130-914 電話受付24時間365日（相談は要予約） タップで電話がかかります
相続の手続きや生前対策でお困りの方はぜひ無料相談をご利用ください！
相続の手続きには代表的なものだけでも90種類以上あります。また、それぞれの方によっても必要な手続きが大きく異なりますので、ご自身だけで全ての手続きを正確に行うことは非常に困難です。
そのため当事務所では、お客様ごとにどのような手続きが必要なのかをご説明させていただくための無料相談を随時実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
累計10,000件超のご相談と、令和5年度実績1,294件のご依頼をいただく、相続専門の法務事務所でございます。どんな事でもお気軽にお問合せください。
